隨著房企密集披露2022年業(yè)績(jī)預(yù)告，房企預(yù)虧損的比例較去年有所擴(kuò)大。

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據(jù)數(shù)據(jù)顯示，截至2月1日，A股已有超60家房企發(fā)布2022年業(yè)績(jī)預(yù)告或業(yè)績(jī)快報(bào)，其中預(yù)計(jì)凈利同比出現(xiàn)下滑的房企超56家，虧損房企達(dá)40家，占比近67%。

值得關(guān)注的是，陷入虧損的房企中，不僅藍(lán)光發(fā)展、泰禾、陽(yáng)光城等出險(xiǎn)房企均在其列，還不乏華僑城、格力地產(chǎn)、華遠(yuǎn)地產(chǎn)、首開(kāi)股份等央國(guó)企。

其中，截至2月1日，A股上市房企2022年業(yè)績(jī)首虧的房企超過(guò)12家，其中8家屬于央國(guó)企。

根據(jù)業(yè)績(jī)預(yù)告，最大虧損額度預(yù)計(jì)超過(guò)100億的房企有7家，分別為藍(lán)光發(fā)展、中天金融、陽(yáng)光城、榮盛發(fā)展、華僑城A、泛?？毓梢约敖鹂乒煞?。

受疫情反復(fù)、宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境、房地產(chǎn)行業(yè)政策等因素影響，2022年房企結(jié)算收入大幅減少，毛利率持續(xù)承壓，是房企預(yù)虧的原因之一。

根據(jù)上述房企的公告，造成虧損的主要原因有兩方面，一是受宏觀調(diào)控、結(jié)算周期變化的影響，房企結(jié)轉(zhuǎn)面積下降，結(jié)轉(zhuǎn)項(xiàng)目毛利率水平偏低。同時(shí)，受市場(chǎng)環(huán)境影響，部分房地產(chǎn)項(xiàng)目存在減值跡象，房企預(yù)計(jì)對(duì)部分房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備，由此導(dǎo)致利潤(rùn)出現(xiàn)較大幅度下降。

萬(wàn)通發(fā)展、金科股份、榮盛發(fā)展等房企均在業(yè)績(jī)預(yù)告中提及受到疫情和市場(chǎng)下行因素導(dǎo)致項(xiàng)目銷(xiāo)售、項(xiàng)目交付量和交付項(xiàng)目的毛利率均大幅下降，進(jìn)而導(dǎo)致整體結(jié)轉(zhuǎn)收入規(guī)模和毛利潤(rùn)同比出現(xiàn)大幅下降。

“房企利潤(rùn)普遍下降，是前幾年高價(jià)地結(jié)轉(zhuǎn)的影響仍在持續(xù)傳導(dǎo)，低利潤(rùn)項(xiàng)目結(jié)算較為集中；其次，近年來(lái)房企承受較大去化壓力，營(yíng)銷(xiāo)端口普遍采取打折促銷(xiāo)的方式加速去化，降低了利潤(rùn)；第三，重點(diǎn)一二線(xiàn)城市的限價(jià)監(jiān)管依舊嚴(yán)格，較高的地價(jià)房?jī)r(jià)比進(jìn)一步壓縮項(xiàng)目的利潤(rùn)空間。”克而瑞分析師稱(chēng)。

其次，市場(chǎng)下行所帶來(lái)投資物業(yè)、存貨等賬面價(jià)值縮水，也都在沖擊著企業(yè)的盈利能力，導(dǎo)致一些企業(yè)深陷虧損“泥潭”。

記者了解，就2022年業(yè)績(jī)預(yù)損的原因，大部分房企均提到了計(jì)提資產(chǎn)減值，包括榮盛發(fā)展、世茂股份、金科股份、陽(yáng)光城、泛海控股等。

例如藍(lán)光發(fā)展2022年計(jì)提了約160億元的減值損失，主要為存貨跌價(jià)準(zhǔn)備；格力地產(chǎn)預(yù)計(jì)計(jì)提資產(chǎn)減值準(zhǔn)備15.80-18.96億元；美好置業(yè)對(duì)固定資產(chǎn)及在建工程計(jì)提資產(chǎn)減值損失約6億元。

值得關(guān)注的是，對(duì)于部分房企計(jì)提大額資產(chǎn)減值導(dǎo)致凈利虧損，相關(guān)分析人士表示，根據(jù)相關(guān)規(guī)定，房企在計(jì)提大額資產(chǎn)減值后，應(yīng)對(duì)相關(guān)存貨及固定資產(chǎn)減值計(jì)提是否準(zhǔn)確及時(shí)，是否存在過(guò)度計(jì)提等情況予以詳細(xì)披露。

事實(shí)上，在榮盛發(fā)展、金科股份、中南建設(shè)、美好置業(yè)發(fā)布預(yù)虧公告后，這四家公司都收到了來(lái)自深交所的關(guān)注函，關(guān)注函中均要求其對(duì)計(jì)提減值的合理性予以說(shuō)明。

在針對(duì)榮盛發(fā)展的關(guān)注函中，深交所要求說(shuō)明其計(jì)提資產(chǎn)減值損失涉及的具體資產(chǎn)及項(xiàng)目情況，主要減值測(cè)試過(guò)程，包括主要假設(shè)及重要參數(shù)選取等情況， 是否與以前年度存在較大差異，資產(chǎn)減值損失計(jì)提是否充分合理， 是否存在集中在報(bào)告期計(jì)提大額資產(chǎn)減值的情形。

此外，外匯波動(dòng)也造成了部分房企的虧損。藍(lán)光發(fā)展、泰禾集團(tuán)等房企在其業(yè)績(jī)預(yù)告中提到匯兌損失也是利潤(rùn)下降和虧損的原因之一。例如泰禾業(yè)績(jī)預(yù)告表示，受人民幣對(duì)美元貶值影響，公司持有的以美元計(jì)價(jià)的外幣借款及利息等產(chǎn)生較大匯兌損失，導(dǎo)致公司虧損。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，2023年內(nèi)到期償還美元債務(wù)的房企也將受到外匯波動(dòng)的影響。據(jù)中指研究院監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2023年第一季度房企待償海外債規(guī)模超過(guò)1000億元人民幣，償債壓力較大，這些房企或?qū)⒊袚?dān)更多的匯兌風(fēng)險(xiǎn)。

“盡管匯兌損失占凈利潤(rùn)的比例比較小，但考慮到當(dāng)前房企流動(dòng)性比較緊張，但也增加了房企的財(cái)務(wù)壓力。”中銀證券分析師曾表示。

“整體來(lái)看，房地產(chǎn)行業(yè)盈利下行，疊加市場(chǎng)仍在筑底，房企投資信心不足，拿地仍將較為謹(jǐn)慎。同時(shí)，行業(yè)的優(yōu)勝劣汰將持續(xù)，企業(yè)長(zhǎng)期虧損或?qū)⒂绊懫浜罄m(xù)發(fā)展?jié)摿Α！敝兄秆芯吭浩髽I(yè)事業(yè)部負(fù)責(zé)人劉水告訴記者。

對(duì)于2023年房企盈利環(huán)境的預(yù)估，劉水認(rèn)為，2022年下半年監(jiān)管部門(mén)密集出臺(tái)利好政策，從供需兩端發(fā)力穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，今年房地產(chǎn)市場(chǎng)將筑底回穩(wěn)，房企盈利情況將較去年有所好轉(zhuǎn)，但壓力猶存。

“目前市場(chǎng)正在筑底盤(pán)整，未來(lái)資產(chǎn)減值損失對(duì)企業(yè)效益的影響將逐步減弱，部分計(jì)提減值的資產(chǎn)日后也將有機(jī)會(huì)可以轉(zhuǎn)回，有望增強(qiáng)行業(yè)盈利增長(zhǎng)預(yù)期?！鄙鲜隹硕鸱治鰩煼Q(chēng)。

關(guān)鍵詞： 榮盛發(fā)展 藍(lán)光發(fā)展 資產(chǎn)減值損失