回顧2022年，在房地產行業(yè)的低谷期，多數(shù)房企的業(yè)績明顯下滑，與房企高度關聯(lián)的物業(yè)企業(yè)（以下簡稱“物企”）也同樣受到沖擊。那么，2022年，物企的業(yè)績表現(xiàn)如何？哪家物企規(guī)模最大？哪家物企是“營收大戶”？哪家物企“最賺錢”？
新京報房產新聞部與億翰智庫進行合作，推出《2022年上市物企在管面積TOP30》《2022年上市物企營業(yè)收入TOP50》及《2022年上市物企凈利潤TOP50》三大榜單，同時結合中指研究院統(tǒng)計的百強物企的表現(xiàn)，從在管面積、營收情況、盈利能力等三大角度來總結2022年上市物企的表現(xiàn)。
根據上述榜單數(shù)據顯示，碧桂園服務在管面積、營收規(guī)模、凈利潤三大指標排名第一，處于行業(yè)“老大”的地位；華潤萬象生活是2022年的“并購之王”；建業(yè)新生活、合景悠活、華潤萬象生活的盈利能力較為突出。
(資料圖)
誰是“規(guī)模之王”？
碧桂園服務在管面積排名第一，行業(yè)收并購同比下降八成
從行業(yè)整體趨勢來看，中指研究院統(tǒng)計數(shù)據顯示，2022年，百強物企管理面積均值實現(xiàn)穩(wěn)步增長，達到6400.62萬平方米，同比增長12.43%，增速明顯下降，較上一年下降4.24個百分點；合約面積均值增至8574.16萬平方米，同比增長11.59%，亦呈現(xiàn)出增速明顯放緩的跡象。
具體來看，據億翰智庫發(fā)布的《2022年上市物企在管面積TOP30》榜單，2022年在管規(guī)模最大的上市物業(yè)公司仍是碧桂園服務，在管面積約8.7億平方米；其次是保利物業(yè)，在管面積約5.8億平方米。而萬物云并未披露2022年的在管面積，其2022年年中顯示的在管面積數(shù)據約為8.4億平方米。
除了碧桂園服務和保利物業(yè)外，在管面積超過1億平方米的物業(yè)公司達14家：雅生活服務、綠城服務、中海物業(yè)、招商積余、華潤萬象生活、世茂服務、金科服務、融創(chuàng)服務、合景悠活、新城悅服務、建業(yè)新生活、新大正、時代鄰里、遠洋服務。
在管面積同比增速方面，九成以上的物企呈現(xiàn)增長。其中，華潤萬象生活在管面積同比增速為87.5%，增長最快；增速超過30%的還有越秀服務、金茂服務、建發(fā)服務、濱江服務等。
華潤萬象生活在管面積的大幅增加得益于其大規(guī)模的收并購。2022年1月，華潤萬象生活連續(xù)收購禹洲物業(yè)、中南服務，4月又拿下了四川九州千城物業(yè)，成為2022年物企的“并購之王”。此外，越秀服務、建發(fā)服務、濱江服務的在管面積增加也與其母公司銷售額的逆勢增長相關。
除了華潤萬象生活逆勢并購外，2022年全年，物管行業(yè)并購市場熱度是明顯下降。據中指研究院統(tǒng)計，2022年，已披露相關信息的典型并購交易超40宗，涉及交易金額約75億元，相比2021年交易金額大幅下降約80%，且低于2020年并購市場的交易總金額。
中指研究院指出，2022年，并購市場風格突變并呈現(xiàn)出新的特征。首先，并購市場環(huán)境錯綜復雜，并購方更謹慎、全面地平衡標的質量、價格、盈利能力，并綜合考慮戰(zhàn)略協(xié)同和投后管理的難易程度。同時，受到房地產困局的影響，年內大型并購案例較為少見。此外，國企并購活躍度提升，華潤萬象生活、中海物業(yè)、金茂服務、遠洋服務等國企赫然在列，扛起了并購大旗，并購類型也由“規(guī)模型”向“業(yè)務型”轉變，且“規(guī)模型”的并購更集中于特色細分賽道。
誰是“營收大戶”？
碧桂園服務營收排名第一 ，13家物企營收同比下滑
在盈利方面，中指研究院統(tǒng)計數(shù)據顯示，2022年，百強物企營業(yè)收入均值達14.82億元，同比增長10.62%，較上年下降3.59個百分點，是近幾年首次低于11%。
具體來看，2022年，碧桂園服務仍然是排名第一的“營收大戶”，以413.7億元的營收規(guī)模遙遙領先，位列《2022年上市物企營業(yè)收入TOP50》首位，且相較第二名萬物云的301.1億元高了百億元，是第三名雅生活物業(yè)153.8億元的營收規(guī)模2倍之多。
從頭部的物企來看，第一梯隊的前兩位巨頭物企為碧桂園服務、萬物云，兩家企業(yè)的營收規(guī)模均在300億元以上；而此后排名第3-8位的雅生活服務、綠城服務、保利物業(yè)、招商積余、華潤萬象生活、中海物業(yè)，營收規(guī)模均在100億-200億元區(qū)間內，第一梯隊和第二梯隊差距較為明顯。
從同比趨勢來看，營收排名靠前的TOP50家物企中營收呈現(xiàn)同比下降的有13家，包括融創(chuàng)服務、金科服務、建業(yè)新生活、時代鄰里、榮萬家、佳兆業(yè)美好、中奧到家、中駿商管、正榮服務等。而這些物企中，其關聯(lián)的房地產公司融創(chuàng)中國、建業(yè)地產、佳兆業(yè)、正榮等都在近兩年出現(xiàn)了經營層面的困難，因此其物業(yè)板塊也不可避免地受到了影響。
億翰物研總經理鄔曄表示：“物企營收呈現(xiàn)同比下降的主要原因是因為受到疫情以及房地產行業(yè)下行影響，地產開發(fā)端竣工及交付面積減少，增量項目轉化率下降，以及物企收并購從大規(guī)模發(fā)展到目前的持謹慎態(tài)度，多方因素造成管理規(guī)模增速放緩。”
哪些物企最會賺錢？
碧桂園服務、華潤萬象生活凈利高，建業(yè)新生活毛利率超30%
從行業(yè)利潤表現(xiàn)來看，中指研究院統(tǒng)計數(shù)據顯示，2022年，百強企業(yè)盈利能力面臨挑戰(zhàn)，毛利潤和凈利潤明顯下降。2022年，百強企業(yè)毛利潤和凈利潤均值分別為3.21億元及0.94億元，較2021年分別減少4.75%和22.40%。在營業(yè)收入平均增速約10.62%的情況下，毛利潤和凈利潤明顯下降，出現(xiàn)“增收不增利”的現(xiàn)象。
具體企業(yè)來看，根據億翰智庫發(fā)布的《2022年上市物企凈利潤TOP50》榜單，2022年，碧桂園服務以22.61億元的凈利潤排名第一位，但是其凈利潤較2021年的43.49億元下滑48%；華潤萬象生活服務以22.13億元的凈利潤水平排名第二，較2021年的17.26億元上漲28%；其次是雅生活服務，凈利潤取得19.35億元，較2021年的25.66億元下滑24.6%。
同時，受到關聯(lián)地產公司經營業(yè)務下滑影響，有6家物企凈利潤為負，包括燁星集團、時代鄰里、正榮服務、融創(chuàng)服務、世茂服務、金科服務，分別錄得凈虧損0.52億元、1.98億元、2.81億元、4.62億元、8.77億元、18.40億元。
除了凈利潤，從毛利率和凈利率統(tǒng)計來看，據中指研究院統(tǒng)計，百強物企2022年毛利率均值和凈利率均值分別為21.62%、6.37%，較2021年分別下降3.49個百分點和2.71個百分點，成為近幾年來利潤率水平新低。
但是，根據中指研究院統(tǒng)計，通過港股各行業(yè)凈利率情況得出，盡管上市物企的平均凈利率顯著下降，2022年凈利率均值降至7.92%，仍在港交所行業(yè)分類中排名第五位，仍屬于凈利率水平較高的行業(yè)。
從2022年年報中已披露數(shù)據的上市物企中，億翰智庫選取毛利在10億元以上的物企對其毛利率進行排序，建業(yè)新生活、合景悠活、華潤萬象生活位列前三，毛利率分別為33%、31%、30%，毛利率水平均在30%以上，盈利能力相對較強。
“建業(yè)新生活整體毛利率高達33%，業(yè)務結構主要分別是物業(yè)管理及增值服務、生活服務、商業(yè)資產管理及咨詢服務，其中物業(yè)管理及增值服務毛利率和商業(yè)資產管理及咨詢服務毛利率提升拉高整體毛利率。而華潤萬象生活基礎服務毛利率保持穩(wěn)定，商業(yè)運營及物業(yè)管理毛利率較2021年同比增長2.1個百分點達到50.7%，主要是由于有效的成本控制及經營效率的提升?！编w曄如是說。
億翰物研對上述榜單做出說明：
1.時間：為2022年度，數(shù)據統(tǒng)計時間截至2023年4月23日。
2.企業(yè)：主營業(yè)務在中國大陸開展物業(yè)服務業(yè)務，且主要以住宅社區(qū)服務費及相關增值服務收入為主要收入來源的物業(yè)企業(yè)。
3.包含部分公用事業(yè)建筑、商用、辦公及酒店物業(yè)服務。
4.數(shù)據范圍：只考慮披露相關數(shù)據的上市物企，不考慮未披露相關數(shù)據的上市物企。
5.數(shù)據來源：納入研究的上市公司的年報、公告。
6.榜單數(shù)據僅做參考，億翰物研不對引用上述數(shù)據內容所產生的直接或間接損失承擔責任，最終數(shù)據以企業(yè)公告為準。
新京報記者 徐倩
編輯 武新 制圖 寇德娜 校對 盧茜
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