LPR利率接連調(diào)整，房貸利率的持續(xù)走低引發(fā)了部分購(gòu)房者做出了提前還貸款的選擇，存量房貸利率調(diào)整的呼聲很高。千呼萬(wàn)喚始出來(lái)，大家等待多時(shí)的存量房貸利率，終于做出了調(diào)整。對(duì)存量首套房的購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，最直接的影響是存量房貸利率成本減輕了，每月的房貸成本降低了，如果當(dāng)時(shí)的LPR加點(diǎn)比較高，那么一年下來(lái)，也會(huì)節(jié)省不少的開(kāi)支成本。

9月25日起，銀行將開(kāi)始下調(diào)存量首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率水平。此次存量房貸利率調(diào)整，主要針對(duì)的是首套房。不過(guò)，在具體操作中，卻相當(dāng)靈活。

【資料圖】

例如，存量首套住房利率加點(diǎn)比較高的購(gòu)房者，將會(huì)獲得存量房貸利率下調(diào)的機(jī)會(huì)。假如當(dāng)時(shí)購(gòu)房者的LPR加點(diǎn)比較小，那么享受優(yōu)惠的空間也會(huì)比較低了。

例如，受益于“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策，從二套房轉(zhuǎn)為首套房的購(gòu)房者，也可以從中獲益。此外，對(duì)過(guò)去擁有多套房產(chǎn)的人，如果把多余房產(chǎn)出售后，名下只有一套房產(chǎn)，也屬于存量房貸利率調(diào)整的受益對(duì)象。

滿足上述條件的購(gòu)房者，并非所有人可以享受存量房貸利率的優(yōu)惠。具體來(lái)說(shuō)，還需要滿足貸款發(fā)放或者合同簽訂在今年8月31日之前的要求。同時(shí)，需要滿足商業(yè)性個(gè)人住房貸款等條件。

從核心要點(diǎn)分析，購(gòu)房者的存量房貸利率可以優(yōu)惠多少，取決于當(dāng)時(shí)房貸貸款的發(fā)放時(shí)間以及LPR加點(diǎn)的幅度。

例如，以貸款發(fā)放時(shí)間為例，如果貸款發(fā)放時(shí)間在2022年5月14日之前，那么將會(huì)是相應(yīng)期限LPR+0BP。如果貸款發(fā)放時(shí)間在2022年5月15日之后，那么將會(huì)是相應(yīng)期限LPR-20BP。

值得注意的是，符合條件的個(gè)人，銀行將會(huì)主動(dòng)批量調(diào)整，不需要個(gè)人去銀行申請(qǐng)下調(diào)，節(jié)省了不少的時(shí)間與精力。針對(duì)二套轉(zhuǎn)首套、貸款以新?lián)Q舊以及將固定利率轉(zhuǎn)為浮動(dòng)利率的個(gè)人，則需要提交申請(qǐng)。

雖然此次政策措施未必覆蓋到所有的購(gòu)房者，但符合條件的人有很多，存量房貸利率下調(diào)還是讓不少人受益。對(duì)存量房貸購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，最直接的影響，莫過(guò)于節(jié)省了一定的開(kāi)支成本，并有望把節(jié)省的開(kāi)支成本轉(zhuǎn)化為消費(fèi)或投資的動(dòng)力。

存量房貸利率的下調(diào)，最直接影響的是房地產(chǎn)行業(yè)以及銀行業(yè)。對(duì)銀行業(yè)來(lái)說(shuō)，主要是擔(dān)心存量房貸利率的集中下調(diào)，或會(huì)對(duì)銀行利潤(rùn)構(gòu)成或多或少的影響。

不過(guò)，從近期的LPR調(diào)整動(dòng)作來(lái)看，卻出現(xiàn)了一些微妙的變化。例如，繼之前LPR一年期利率年內(nèi)下調(diào)兩次之后，9月一年期利率則保持不變。5年期以上利率繼續(xù)維持不變。據(jù)9月20日的數(shù)據(jù)顯示，一年期LPR為3.45%，五年期以上LPR為4.2%。

五年期以上的LPR利率繼續(xù)按兵不動(dòng)，一方面為銀行下調(diào)存量房貸利率提供靈活的調(diào)整空間，另一方面是穩(wěn)住銀行的凈息差水平。除了9月LPR維持不變之外，近期央行降準(zhǔn)，也為市場(chǎng)釋放出一定的流動(dòng)性補(bǔ)充，為銀行開(kāi)展業(yè)務(wù)創(chuàng)造出更多有利的條件。

存量房貸利率正式下調(diào)，但也有一系列的措施進(jìn)行對(duì)沖，對(duì)銀行業(yè)來(lái)說(shuō)，整體沖擊影響比較有限。反映到資本市場(chǎng)身上，銀行板塊似乎有逐漸企穩(wěn)的跡象，一旦凈息差出現(xiàn)觸底回升的走勢(shì)，那么銀行股的估值修復(fù)意愿也會(huì)明顯提升。

退一步思考，存量房貸利率的調(diào)整，有利于緩解購(gòu)房者提前還貸的壓力。同時(shí)，隨著存量房貸利率成本的下降，購(gòu)房者的還貸壓力也會(huì)有所減輕。從中長(zhǎng)期的角度出發(fā)，有利于逐漸改善銀行的資產(chǎn)質(zhì)量水平。當(dāng)經(jīng)濟(jì)逐漸回暖、銀行資產(chǎn)質(zhì)量逐漸改善，那么將會(huì)更好促進(jìn)凈息差的回暖，短期陣痛卻有利于長(zhǎng)遠(yuǎn)的健康發(fā)展。

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