近期，以蛋殼公寓為代表的“互聯(lián)網(wǎng)金融模式”的長(zhǎng)租公寓暴露了原形：資金鏈中斷，中介人員遁形，收不到原本按期交付月租的房主，上門(mén)驅(qū)逐已經(jīng)交了數(shù)月甚至整年租金的房客，并出現(xiàn)了連夜逐客、雙方從口角升級(jí)到持刀相向的惡性事件。這個(gè)曾號(hào)稱(chēng)國(guó)內(nèi)第二大的長(zhǎng)租公寓，有紐約股票交易所上市公司的光環(huán)罩體和資金輸血，仍落得如“蛋殼”一般脆弱的命運(yùn)，多少令人感到意外。
暴雷的本質(zhì)
蛋殼的“殼碎”，顯然不僅僅是資金實(shí)力或運(yùn)營(yíng)能力有限所能解釋的。其他長(zhǎng)租公寓能否繼續(xù)“自如”地維持生意，也令人懷疑。就像諸多“互聯(lián)網(wǎng)金融前輩”一樣，長(zhǎng)租公寓暴雷早有先例。
2018年8月，在互聯(lián)網(wǎng)金融之都杭州，鼎家網(wǎng)絡(luò)科技公司宣布停運(yùn)，4000余租戶(hù)陷入危機(jī)。當(dāng)時(shí)包括筆者在內(nèi)的不少人士就指出這種經(jīng)營(yíng)模式的風(fēng)險(xiǎn)內(nèi)嵌性。我愛(ài)我家原副總裁胡景輝也曾預(yù)言：“長(zhǎng)租公寓爆倉(cāng)，一定比P2P暴雷更厲害。”同年晚些時(shí)候，上海、北京也發(fā)生類(lèi)似事件。
當(dāng)長(zhǎng)租公寓以燒錢(qián)模式發(fā)價(jià)格戰(zhàn)橫掃房源之際，租房無(wú)源的房客們被迫在逼仄的市場(chǎng)供給中選擇這種模式，祈求自己至少簽約的是蛋殼這樣“大而不能倒”的上規(guī)模企業(yè)。然而殘酷的現(xiàn)實(shí)，卻是“大而倒”得更厲害。
長(zhǎng)租公寓的生意本來(lái)只是普通的轉(zhuǎn)租生意，接地氣、有穩(wěn)定的現(xiàn)金流。雖然，資本的意志破壞了傳統(tǒng)一對(duì)一的民間租賃市場(chǎng)，其也未必沒(méi)有意義。比如實(shí)現(xiàn)了統(tǒng)一、標(biāo)準(zhǔn)的房屋交付和維護(hù)，減少了不良房東或房客拖欠租金或押金、破壞房屋而對(duì)對(duì)方造成的侵害風(fēng)險(xiǎn);集中了房源，降低了房主和房客達(dá)成交易時(shí)的信息搜尋成本和談判成本。
在此基礎(chǔ)上，若房產(chǎn)中介只是滿(mǎn)足于賺取整包模式下的差價(jià)或介紹模式下的居間服務(wù)費(fèi)，即便其令房主或房客的貨幣收益略減、貨幣成本略增，仍然可以算是合理的。畢竟，房產(chǎn)中介之間存在著競(jìng)爭(zhēng)。傳統(tǒng)一對(duì)一的房產(chǎn)租賃市場(chǎng)也自然存在，不會(huì)導(dǎo)致房產(chǎn)中介過(guò)分壓榨房主或房客。
然而，目前主流的長(zhǎng)租公寓模式由于運(yùn)營(yíng)方的“互聯(lián)網(wǎng)金融思維”，使得這一傳統(tǒng)經(jīng)營(yíng)模式變形為高負(fù)債、高風(fēng)險(xiǎn)的準(zhǔn)金融模式，也使得中介資金鏈斷裂、暴雷成為高概率事件。
在這種模式下，長(zhǎng)租公寓經(jīng)營(yíng)方重在圈房，畸形膨脹，即以更多更快地吸收資金、進(jìn)一步擴(kuò)張為“生命本能”。這首先導(dǎo)致其深度占有房主和房客兩端的資金。傳統(tǒng)租房市場(chǎng)形成的商事慣例是“付三月、押一月”，對(duì)雙方的資金風(fēng)險(xiǎn)都相對(duì)較小。而在長(zhǎng)租公寓中，房客往往被要求一次性支付半年或整年租金，若支付不起就需接受長(zhǎng)租公寓安排的貸款產(chǎn)品，如蛋殼“租金貸”。房主則只得每月獲取資金。大量資金沉淀在長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)方。一個(gè)房客交的年租金或簽下的貸款，可以先用來(lái)應(yīng)付十個(gè)房主的月租金，短期信用擴(kuò)張程度驚人。
其次，為搶占相對(duì)稀缺的房源，長(zhǎng)租公寓顛覆了“低價(jià)租入，高價(jià)租出”的基本商業(yè)規(guī)律。其頻頻實(shí)施“坐地起價(jià)”收房的行為，必然抬高房客的最終成本。同時(shí)，在自己的市場(chǎng)壟斷力還不足以讓房客完全承擔(dān)轉(zhuǎn)嫁成本，或有意為擴(kuò)張市場(chǎng)占有率而希望打造“高性?xún)r(jià)比”的形象時(shí)，就會(huì)反過(guò)來(lái)需要自行補(bǔ)貼差價(jià)才能把房子租出去，活生生把賺錢(qián)的生意做成了賠錢(qián)生意。
蛋殼的招股說(shuō)明書(shū)披露：從 2015年到 2019年，公司運(yùn)營(yíng)的房間數(shù)量增長(zhǎng) 166倍，截止 2019年11月 底，總運(yùn)營(yíng)公寓數(shù)量達(dá)到 43.2萬(wàn)間。但財(cái)報(bào)同樣顯示：2017年，其營(yíng)收6.57億元，凈虧損2.72億元;2018年，營(yíng)收26.75億元，虧損13.7億元;2019年?duì)I收71.29億元，虧損34.47億元;2020年第一季度虧損12.31億元。
長(zhǎng)年收不抵支，雖是互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)的常態(tài)，但長(zhǎng)租公寓的本質(zhì)是實(shí)打?qū)嵉木€(xiàn)下行業(yè)，利益回報(bào)渠道單一，缺乏附加值增長(zhǎng)點(diǎn)，不具有真正互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)的想象空間。作為一個(gè)成熟產(chǎn)業(yè)，這本來(lái)未必是缺點(diǎn)。但要硬拿今日賭明天，把“別人的錢(qián)”當(dāng)作一筆無(wú)利息的貸款在冒險(xiǎn)，導(dǎo)致資金流長(zhǎng)期入不敷出。而且，這種支付不是互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)式擴(kuò)張的自主燒錢(qián)，而是不能停下來(lái)的剛性支出、早已合法確認(rèn)的債務(wù)，其經(jīng)營(yíng)模式就已經(jīng)成為“龐氏騙局”，會(huì)遭遇市場(chǎng)規(guī)律的報(bào)復(fù)。
長(zhǎng)遠(yuǎn)的復(fù)位
時(shí)至今日，長(zhǎng)租公寓模式必須得到檢討。有論者建議把長(zhǎng)租公寓資金放入專(zhuān)門(mén)的監(jiān)管賬戶(hù)。此說(shuō)自然有道理，但實(shí)際上真能落實(shí)，長(zhǎng)租公寓也就根本沒(méi)有激勵(lì)從一開(kāi)始收取那么多資金。換言之，長(zhǎng)租公寓的“重資金”模式的精髓，不是對(duì)租戶(hù)違約風(fēng)險(xiǎn)的防范，而在于“長(zhǎng)收短付”、通過(guò)滾動(dòng)資金池、再次利用資金。剝奪了其資金使用權(quán)，也就否定了其經(jīng)營(yíng)模式的“創(chuàng)新”。
至少在中短期內(nèi)，監(jiān)管部門(mén)應(yīng)當(dāng)盡快采取措施，按照傳統(tǒng)市場(chǎng)反復(fù)博弈的基本模式，令長(zhǎng)租公寓回復(fù)正常。
這里面最主要的是防止大額資金沉淀和挪用到來(lái)的債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)“去金融化”。今年9月公布的住房建設(shè)部《住房租賃條例(征求意見(jiàn)稿)》提出，由地方政府實(shí)施住房租賃資金、押金監(jiān)管制度。這是長(zhǎng)租公寓行業(yè)出現(xiàn)“繃緊”局面的原因之一。
此外，《征求意見(jiàn)稿》還將住房租賃企業(yè)，支付房屋權(quán)利人租金高于收取承租人租金、收取承租人租金周期長(zhǎng)于給付房屋權(quán)利人租金周期等視為“高風(fēng)險(xiǎn)經(jīng)營(yíng)行為”，擬規(guī)定由房產(chǎn)管理等部門(mén)應(yīng)當(dāng)將其列入經(jīng)營(yíng)異常名錄。本人認(rèn)為此思路可行，但重點(diǎn)不一定是收租周期一定不要超過(guò)付租周期。對(duì)房主而言，租房中介到底是按季度或按月支付租金的資金沉淀風(fēng)險(xiǎn)更小有待研究。但對(duì)租戶(hù)而言，應(yīng)當(dāng)明確禁止長(zhǎng)租公寓以超過(guò)“付三押一”的程度收繳租金。
還應(yīng)當(dāng)禁止的是，長(zhǎng)租公寓直接要求或間接利誘房客，接受長(zhǎng)租公寓及其關(guān)聯(lián)方、合作方貸款的方式，一次性背負(fù)超過(guò)三個(gè)月的長(zhǎng)期債務(wù)。這一點(diǎn)，在《征求意見(jiàn)稿》中被表述為“住房租賃企業(yè)不得以隱瞞、欺騙、強(qiáng)迫等方式，要求承租人使用住房租金貸款，不得以租金優(yōu)惠等名義誘導(dǎo)承租人使用住房租金貸款，不得在住房租賃合同中包含租金貸款相關(guān)內(nèi)容。”在明確相關(guān)禁令后，不僅可以設(shè)立有獎(jiǎng)舉報(bào)，而且長(zhǎng)租公寓若再有此類(lèi)行為，則按照現(xiàn)行執(zhí)法實(shí)踐對(duì)非法集資的理解，對(duì)其相關(guān)責(zé)任人展開(kāi)調(diào)查、并采取相應(yīng)的打擊措施，也不謂苛刻。
上述資金限制的做法，看似限制長(zhǎng)租公寓的營(yíng)利空間，實(shí)際上由于令其免于本不擅長(zhǎng)的金融游戲，會(huì)使其進(jìn)入正常發(fā)展的模式。此外，對(duì)長(zhǎng)租公寓的有效規(guī)制，工夫還可以從整個(gè)租房市場(chǎng)的供需良性化入手，包括：
要求租房中介、長(zhǎng)租公寓的房源信息掛牌透明化，掛牌滿(mǎn)一定期限的房源必須按一定比例降價(jià)。這不是反市場(chǎng)，因?yàn)榉恐魅绻X(jué)得到手租金太少，仍可以選擇退出不再掛牌或不再把房子租給特定中介。增加專(zhuān)門(mén)的租賃用房土地。擴(kuò)大對(duì)低收入人群、特殊人才的廉租房、公租房的建設(shè)，增加租房補(bǔ)貼。對(duì)房主的出租收入免征所得稅，鼓勵(lì)不依賴(lài)于租房中介、長(zhǎng)租公寓的個(gè)人陽(yáng)光出租。
眼前的善后
這一切的罪魁禍?zhǔn)?，自然是運(yùn)營(yíng)方蛋殼公寓及其管理層、控制人。不過(guò)在中介方暫時(shí)不能負(fù)責(zé)，房主收不到房租、房客又已經(jīng)交過(guò)房租的背景下，我們有必要先討論眼前的雙邊矛盾如何解決。盡管現(xiàn)實(shí)中，房主仗著有房本而處于優(yōu)勢(shì)地位，但實(shí)際上，無(wú)論是從法律權(quán)利還是社會(huì)利益的維度看，均應(yīng)該禁止房主輕易驅(qū)逐房客。
首先，房主應(yīng)當(dāng)尊重房客的權(quán)利。長(zhǎng)租公寓的基本套路其實(shí)就是房屋轉(zhuǎn)租。中介從房主那租得房租，再高價(jià)租給住戶(hù)。盡管房主和中介、中介和房客是兩個(gè)相對(duì)獨(dú)立的合同法律關(guān)系，但房主是明知、也允許中介轉(zhuǎn)租的。長(zhǎng)租公寓更宜被視為一個(gè)三方合同法律關(guān)系。次承租人即從承租人處租賃的人的權(quán)利應(yīng)當(dāng)?shù)玫揭欢ǖ木S護(hù)。
事實(shí)上，今年通過(guò)的《民法典》第719條還新增了次承租人的代位清償權(quán)。即如果房客覺(jué)得與其讓房主趕出去、另行出錢(qián)租賃新居的話(huà)，不如代替中介支付拖欠給房主的租金，以避免找房、搬家的麻煩，那房客是有權(quán)選擇代付并繼續(xù)居住的，同時(shí)有權(quán)要求中介最終承擔(dān)這些重復(fù)支付的租金。而且，房客這個(gè)代中介支付的拖欠租金的標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)按照中介和房主原來(lái)約定的標(biāo)準(zhǔn)。房主不能要求房客按照更高的價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)來(lái)重新簽約。
其次，房主倘若驅(qū)逐房客，至少必須明確放棄并轉(zhuǎn)讓對(duì)后續(xù)租金的權(quán)利。中介未向房主支付租金，當(dāng)然是違約的。房主強(qiáng)行收回房屋，自認(rèn)為是減少損失、救濟(jì)權(quán)利。但要收回房屋，房主最多向中介主張因?yàn)?ldquo;折騰”帶來(lái)的交易成本損失，而不應(yīng)該繼續(xù)享有收取后續(xù)房租的權(quán)利。房主至少應(yīng)該明確放棄就后續(xù)租金的權(quán)利，并將這項(xiàng)權(quán)利轉(zhuǎn)讓給房客。
為便于理解，舉一個(gè)簡(jiǎn)單的例子，中介以5000元的月租價(jià)向房主租房，以6000元轉(zhuǎn)租給房客。中介對(duì)房主的債務(wù)為繳納5000元，對(duì)房客的債務(wù)為提供房屋。倘若租期還剩一個(gè)月時(shí)，中介一分錢(qián)沒(méi)給房主，房主立即強(qiáng)行收回房屋，房主損失基本為零。房客的損失則是雙重的，即“房財(cái)兩空”。即便房客最終被返還6000元租金，也不等于損失被彌補(bǔ)。因?yàn)榉靠偷臋?quán)益不僅僅是“住幾個(gè)月，就給幾個(gè)月的租金”，而是對(duì)約定期限內(nèi)不受打擾的居住本身就享有權(quán)益。對(duì)這項(xiàng)居住期限方面的損失，需要拿房客從房東那轉(zhuǎn)讓來(lái)的那份租金權(quán)彌補(bǔ)。
第三，從法益角度而言，居住權(quán)重于收租權(quán)。長(zhǎng)租公寓房主輕率驅(qū)逐房客，甚至在深夜將年輕女子驅(qū)逐到大街上，已經(jīng)成為了一個(gè)惡性的社會(huì)事件。雖然房主收不到租金，是無(wú)辜的。但顯然房客并非是違法方或過(guò)錯(cuò)方。這里不是善惡好壞之爭(zhēng)，而涉及法益的權(quán)衡。
毫無(wú)疑問(wèn)，房客的居住權(quán)屬于基本人權(quán)。即便是法院對(duì)“老賴(lài)”依法執(zhí)行司法判決確定的債務(wù)時(shí)，也要“保障被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬最低生活標(biāo)準(zhǔn)所必需的居住房屋”(最高法院《關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》)，而不能一趕了之。
相比之下，在房客的合法租期內(nèi)，如果房主的收租權(quán)和房客的居住權(quán)，注定要暫時(shí)被犧牲一個(gè)(當(dāng)然，他們?nèi)匀挥袡?quán)要求中介承擔(dān)最終責(zé)任)，那應(yīng)當(dāng)是前者而非后者被犧牲。在房主和房客不能自行協(xié)商解決時(shí)，公安機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)接受房客的報(bào)警求助，維護(hù)房客在期限內(nèi)的居住權(quán)。事實(shí)上，在法治化程度較高的境外發(fā)達(dá)國(guó)家，即便是對(duì)真正欠繳房租或房貸的住戶(hù)，驅(qū)逐之也是相當(dāng)困難的事情。房主動(dòng)粗大概率會(huì)招致法律責(zé)任，“文明”地?fù)Q鎖，也是對(duì)他人財(cái)產(chǎn)權(quán)的居住權(quán)的雙重侵犯。
從社會(huì)成本分擔(dān)的宏觀(guān)視角考慮，結(jié)論也是房主比房客更應(yīng)該成為風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)主體。如果不能化解風(fēng)險(xiǎn)，那現(xiàn)代社會(huì)法律的一個(gè)基本任務(wù)就是分配風(fēng)險(xiǎn)，把風(fēng)險(xiǎn)從更值得保護(hù)的主體轉(zhuǎn)移到更有能力承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的主體。
在長(zhǎng)租公寓盛行的大城市能夠出租房產(chǎn)者，一般已經(jīng)屬于富人，甚至可謂食利階層。他們更有經(jīng)濟(jì)實(shí)力承擔(dān)損失、更有能力去監(jiān)控長(zhǎng)租公寓。事實(shí)上，房主選擇把房子“承包”給中介、而不是直接租給房客，就意味著房主應(yīng)當(dāng)自行承擔(dān)此種間接模式帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。
相比之下，更為年輕或貧窮的房客是直接房源大幅減少背景下、長(zhǎng)租公寓模式的被迫接受者。中介暴雷后，房主損失的只是相對(duì)于總體財(cái)富而言不多的金錢(qián)，而房客損失的不僅是相對(duì)于總體財(cái)富而言較多的金錢(qián)，還是基本的人生秩序，這也會(huì)妨礙他們進(jìn)一步為社會(huì)創(chuàng)造財(cái)富的潛能。他們更值得保護(hù)。
行業(yè)的自救
驅(qū)逐風(fēng)潮是對(duì)長(zhǎng)租公寓行業(yè)整體信心的釜底抽薪。尚存的長(zhǎng)租公寓如果還有余力的話(huà)，不宜觀(guān)望不出。
P2P網(wǎng)絡(luò)貸款企業(yè)紛紛暴雷后，其他P2P“韭菜”還能以“我投的這家所涉及的資產(chǎn)內(nèi)容不同”，甚至“投啥都有風(fēng)險(xiǎn)”聊以自慰。驅(qū)逐出戶(hù)這種人間噩夢(mèng)絕對(duì)是一般人不愿意冒險(xiǎn)第二次的。在這種社會(huì)性傷痛愈合前，公眾和政府部門(mén)將有理由以高度不信任的眼光打量長(zhǎng)租公寓，并采取嚴(yán)格甚至過(guò)激的手段。行業(yè)存亡的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)正在此時(shí)。
2018年4月和8月，上海長(zhǎng)租公寓平臺(tái)愛(ài)公寓，曾兩次資金鏈斷裂，最后被一家資產(chǎn)管理公司以 1.3億元收購(gòu) 100%股權(quán)。除這種股權(quán)模式外，其他長(zhǎng)租公寓亦可以通過(guò)資金墊付的方式，向蛋殼房源的房主收購(gòu)相應(yīng)債權(quán)，化解房主和房客的沖突，保障房客繼續(xù)居住的權(quán)利。通過(guò)集中相關(guān)房主債權(quán)，其他長(zhǎng)租公寓既能積累新房源，較之分散的房主，也能更為有效率地向蛋殼統(tǒng)一主張債權(quán)。即便蛋殼陷入破產(chǎn)清算，由統(tǒng)一的債權(quán)人來(lái)申報(bào)，也能大大減少協(xié)調(diào)成本。
相關(guān)主管部門(mén)、行業(yè)協(xié)會(huì)也可以推動(dòng)這一過(guò)程的實(shí)現(xiàn)。既然“金融化”曾經(jīng)是長(zhǎng)租公寓的“初心”，那么仿照陷入危機(jī)的金融機(jī)構(gòu)的接管模式，來(lái)挽救公眾對(duì)這個(gè)行業(yè)的信心，自然是一條可以討論的思路。
(作者系中央財(cái)經(jīng)大學(xué)副教授 經(jīng)濟(jì)觀(guān)察報(bào)管理與創(chuàng)新案例研究院特約研究員)
關(guān)鍵詞： 長(zhǎng)租公寓 蛋殼公寓
