物業(yè)股由熱轉(zhuǎn)冷的狀態(tài)還在繼續(xù)。近期港交所迎來(lái)四位物管新成員，與之前開(kāi)盤(pán)即大漲的局面不同，新股入市整體表現(xiàn)欠佳，四家物管企業(yè)有的開(kāi)盤(pán)首日即破發(fā)，有的剛剛守住開(kāi)盤(pán)“底線(xiàn)”，一路高歌猛進(jìn)的物業(yè)股突然“轉(zhuǎn)冷”。記者注意到，截至2020年11月6日收盤(pán)，上市一周的合景悠活、世茂服務(wù)仍處于冷的狀態(tài)，合景悠活報(bào)每股6.21港元，世茂服務(wù)報(bào)每股16港元，雙雙處于發(fā)行價(jià)之下;而在10月下旬上市的第一服務(wù)已跌破發(fā)行價(jià)40.83%，卓越商企服務(wù)則較發(fā)行價(jià)微漲2.43%。
截至目前，A股和港股上市的物管企業(yè)共計(jì)34家，其中2020年上市的物管企業(yè)已經(jīng)達(dá)到10家，后續(xù)融創(chuàng)服務(wù)、金科智慧服務(wù)即將赴港IOP，另有七八家物管企業(yè)處于遞表排隊(duì)狀態(tài)。在物業(yè)新股集體遭遇“冷空氣”的狀態(tài)下，資本風(fēng)口開(kāi)啟即終結(jié)?
三家物業(yè)新股仍處于發(fā)行價(jià)下
受疫情影響，物業(yè)服務(wù)板塊被普遍看好，繼正榮服務(wù)、弘陽(yáng)服務(wù)、建業(yè)新生活之后，近期多家物管企業(yè)也成功登陸港交所，但與之前股價(jià)開(kāi)盤(pán)大漲的局面不同，物業(yè)新股入市整體表現(xiàn)欠佳，有的開(kāi)盤(pán)首日即破發(fā)，有的剛剛守住開(kāi)盤(pán)“底線(xiàn)”。
10月的最后兩周，四家物管企業(yè)敲開(kāi)了港交所大門(mén)。10月30日，合景悠活、世茂服務(wù)雙雙在港交所掛牌上市。根據(jù)最終定價(jià)結(jié)果，世茂服務(wù)每股定價(jià)16.6港元，合計(jì)發(fā)行5.88億股。上市首日，世茂服務(wù)開(kāi)盤(pán)報(bào)每股15.8港元，較發(fā)行價(jià)下跌約4.82%，截至30日收盤(pán)，世茂服務(wù)報(bào)每股16.6港元，勉強(qiáng)保住了發(fā)行價(jià)。
彼時(shí)市場(chǎng)方面認(rèn)為，世茂服務(wù)“平穩(wěn)”收盤(pán)，也是源于綠鞋機(jī)制起了作用，盤(pán)中大跌9%，承銷(xiāo)商及時(shí)出手護(hù)盤(pán)，尾盤(pán)出現(xiàn)神奇拉升。
與世茂服務(wù)不同，同日上市的合景悠活則一路“唱衰”，開(kāi)盤(pán)報(bào)每股6.48港元，較發(fā)行價(jià)每股7.89港元跌17.87%，截至10月30日收盤(pán)，合景悠活報(bào)每股6.08港元，跌幅更是高達(dá)22.94%。
值得一提的是，合景悠活此次上市引入了8位基石投資者，這8位基石投資者共認(rèn)購(gòu)1.2億美元(約9.36億港元)，但顯然這并沒(méi)有給市場(chǎng)帶來(lái)信心的加持。
記者注意到，截至2020年11月6日收盤(pán)，上市一周的合景悠活、世茂服務(wù)仍處于冷的狀態(tài)，合景悠活報(bào)每股6.21港元，世茂服務(wù)報(bào)每股16港元，雙雙處于發(fā)行價(jià)之下。
市場(chǎng)瞬息萬(wàn)變，也讓后來(lái)者體會(huì)到了涼意。早在合景悠活、世茂服務(wù)雙雙掛牌之前，當(dāng)代置業(yè)旗下的第一服務(wù)就刷新了物管企業(yè)上市首日最大跌幅紀(jì)錄。10月22日，當(dāng)代置業(yè)旗下的第一服務(wù)正式登陸港交所，開(kāi)盤(pán)首日即破發(fā)，最終收盤(pán)報(bào)每股1.76港元，較發(fā)行價(jià)每股2.4港元跌26.67%。
時(shí)間再往前移，10月19日上市的卓越商企服務(wù)，也沒(méi)能保持此前物業(yè)股“一路高歌”的狀態(tài)。上市首日，卓越商企服務(wù)收盤(pán)報(bào)每股11港元，雖然高于每股10.68港元的發(fā)行價(jià)，但卻比每股11.4港元的開(kāi)盤(pán)價(jià)下跌3.51%。
截至2020年11月6日收盤(pán)，第一服務(wù)報(bào)每股1.42港元，已跌破發(fā)行價(jià)40.83%，而卓越商企服務(wù)報(bào)每股10.94港元，較發(fā)行價(jià)微漲2.43%。
高估值回歸理性
地產(chǎn)分析師嚴(yán)躍進(jìn)表示，受疫情帶來(lái)居住體驗(yàn)的影響，此前物業(yè)股的股價(jià)一路飄紅，這也造成后續(xù)上市的物管企業(yè)估值過(guò)高，投資者卻并不買(mǎi)賬。隨著市場(chǎng)回歸理性，尤其是物業(yè)股上市增多的情況下，投資者對(duì)于物業(yè)股的判斷會(huì)更加嚴(yán)苛。“物業(yè)新股上市遇‘冷’也在情理之中，只是到來(lái)時(shí)間的早晚。”嚴(yán)躍進(jìn)稱(chēng)。
貝殼研究院高級(jí)分析師潘浩則表示，隨著內(nèi)外部競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境加劇，物業(yè)服務(wù)板塊的估值被理性削弱。受全球經(jīng)濟(jì)波動(dòng)影響，近期市場(chǎng)短線(xiàn)偏好上升，物業(yè)服務(wù)板塊飛速上漲趨勢(shì)在疫情逐漸常態(tài)化后有所回落。疫情下被加速抬升的板塊估值，逐漸被理性投資削弱。四季度資本市場(chǎng)多行業(yè)活躍將會(huì)大幅分流物業(yè)板塊資本流入;同時(shí)，大型優(yōu)質(zhì)房企物業(yè)或?qū)⒂谒募径汝懤m(xù)完成拆分上市動(dòng)作，增加板塊內(nèi)部競(jìng)爭(zhēng)激烈程度。
在物業(yè)新股集體遭遇“冷空氣”的狀態(tài)下，資本風(fēng)口開(kāi)啟即終結(jié)?對(duì)此，潘浩分析稱(chēng)，小規(guī)模物管企業(yè)的表現(xiàn)不足以代表整個(gè)行業(yè)的資本偏好，當(dāng)前物業(yè)公司上市具有一定分化特征，后期預(yù)計(jì)頭部房企物業(yè)上市的表現(xiàn)將會(huì)呈現(xiàn)較大的差異，物業(yè)服務(wù)行業(yè)仍具較大的市場(chǎng)空間。
中國(guó)城市房地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)謝逸楓同樣指出，近期物業(yè)新股上市整體遇冷，一方面是物管企業(yè)自身因素所導(dǎo)致，另一方面也是市場(chǎng)氛圍在此之前就已“轉(zhuǎn)涼”所帶來(lái)的影響。以第一服務(wù)為例，其不但自身體量較小，所屬母公司在眾房企中也趨于落后位置，因此才會(huì)有如此之大的跌幅。后續(xù)隨著“優(yōu)質(zhì)”玩家的融入，物業(yè)股“轉(zhuǎn)涼”的氛圍或?qū)⒏膶?xiě)。
克而瑞物管統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，物業(yè)股最重要的指標(biāo)是成長(zhǎng)性，從盈利能力上看，2020年H1，超過(guò)一半的物業(yè)公司保持了30%以上的營(yíng)收增速。而從增長(zhǎng)空間上看，典型企業(yè)儲(chǔ)備/在管比高于0.5，這說(shuō)明大部分上市物管企業(yè)有強(qiáng)大的盈利增長(zhǎng)能力，核心物業(yè)股的增長(zhǎng)預(yù)期是確定的。
克而瑞物管方面稱(chēng)，市場(chǎng)的短期波動(dòng)是資金和情緒左右的結(jié)果。物業(yè)股仍然是接下來(lái)成長(zhǎng)性比較確定的板塊，而且成熟企業(yè)在加重專(zhuān)業(yè)服務(wù)的比重，未來(lái)在利潤(rùn)上物業(yè)公司也會(huì)擁有更好的表現(xiàn)。
物業(yè)市場(chǎng)頭部趨勢(shì)
“隨著疫情防控常態(tài)化，物業(yè)服務(wù)多元化正在構(gòu)筑，而物業(yè)服務(wù)企業(yè)也將向頭部集中。”謝逸楓稱(chēng)，行業(yè)馬太效應(yīng)是不變的法則，未來(lái)“大魚(yú)吃小魚(yú)”這種兼并收購(gòu)會(huì)越來(lái)越激烈，畢竟規(guī)模體量是吸引資本市場(chǎng)的關(guān)鍵因素。
延續(xù)房地產(chǎn)行業(yè)的打法，物業(yè)服務(wù)板塊也開(kāi)始朝著“強(qiáng)者恒強(qiáng)”的方向發(fā)展，規(guī)模擴(kuò)大，收購(gòu)兼并無(wú)疑是最好的選擇。以剛剛上市的世茂服務(wù)為例，其在招股書(shū)中披露，于去年7月完成了對(duì)海亮物業(yè)管理的全部股權(quán)收購(gòu)，又在今年以零現(xiàn)金代價(jià)收購(gòu)福晟生活服務(wù)51%的股權(quán)、北京冠城的全部股權(quán)以及浙大新宇51%的股權(quán)。記者查閱招股書(shū)發(fā)現(xiàn)，世茂服務(wù)收并購(gòu)的“招數(shù)”，對(duì)在管面積的貢獻(xiàn)率直線(xiàn)攀升。
在謝逸楓看來(lái)，“三道紅線(xiàn)”給房地產(chǎn)行業(yè)帶來(lái)了前所未有的壓力，分拆物業(yè)板塊上市是眾房企緩解融資壓力的“造血”手段，可以最直觀(guān)降低母公司的凈負(fù)債率。除此之外，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)進(jìn)入“白銀時(shí)代”，物業(yè)服務(wù)具備受眾體量大、與房企連接緊密等特點(diǎn)，這也是眾房企積極布局的原因。
恒大集團(tuán)董事局副主席兼總裁夏海鈞就曾透露，“恒大分拆旗下金碧物業(yè)上市，并成功引入戰(zhàn)投入股235億港元，恒大凈負(fù)債率預(yù)計(jì)將因此降低19個(gè)百分點(diǎn)”。
而另一個(gè)層面，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2018年全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積首次突破17億平方米，創(chuàng)下近十年來(lái)的峰值，2019年依然保持17億平方米的狀態(tài)。2020年1-9月，全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積為11.7億平方米，而這還是在上半年房地產(chǎn)銷(xiāo)售基本停滯的情況下。隨著開(kāi)發(fā)商積極銷(xiāo)售促回款，2020年末或?qū)⒗^續(xù)保持17億平方米的規(guī)模。如此大的體量之下，眾房企的加速也是看好物業(yè)服務(wù)這塊市場(chǎng)蛋糕。
隨著合景悠活、世茂服務(wù)的上市，截至目前，在A(yíng)股和港股上市的物管企業(yè)共計(jì)34家，其中2020年上市的物管企業(yè)已經(jīng)達(dá)到10家，后續(xù)融創(chuàng)服務(wù)、金科智慧服務(wù)即將赴港IOP，另有七八家物管企業(yè)處于遞表排隊(duì)狀態(tài)。
記者注意到，一向?qū)Ψ植鹞飿I(yè)板塊上市表現(xiàn)“佛系”的萬(wàn)科，近期也有了積極的表態(tài)。在萬(wàn)科物業(yè)品牌更新之前，萬(wàn)科集團(tuán)董事會(huì)主席郁亮公開(kāi)表示，“萬(wàn)科物業(yè)一定會(huì)上市，只是時(shí)間還沒(méi)想好”。
重塑市場(chǎng)架構(gòu)，歷來(lái)都是“大玩家”的特權(quán)。截至目前，頭部房企中，碧桂園、保利、中海等已經(jīng)完成了物業(yè)分拆上市，融創(chuàng)、金科即將赴港IPO，恒大、華潤(rùn)則正式向港交所遞交了招股書(shū)，綠地的入股、萬(wàn)科的表態(tài)，物業(yè)服務(wù)板塊的后半場(chǎng)可謂強(qiáng)者云集。( 盧揚(yáng)王寅浩)
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