世茂集團和合景泰富旗下物業(yè)公司相繼通過了上市聆訊;當(dāng)代置業(yè)旗下物業(yè)公司啟動在港公開招股……房企正在加速競逐物業(yè)賽道，截至三季度末，上市物企已達30家，本年已有6家物業(yè)公司成功上市，另有14家企業(yè)已遞表排隊等待中。

記者注意到，房企拆分物業(yè)上市之后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)市盈率大多超過20倍，普遍高于地產(chǎn)母公司，然而高估值之下，物業(yè)企業(yè)的業(yè)績正出現(xiàn)分化。有業(yè)內(nèi)人士分析，目前行業(yè)仍處于向成熟階段跨越的關(guān)鍵時期，整體市場和單個企業(yè)仍具有較大增量空間，高增長仍會持續(xù)，未來2-5年行業(yè)將快速裂變，行業(yè)已進入規(guī)模增長和品質(zhì)提升的關(guān)鍵階段，預(yù)計2030年物管行業(yè)規(guī)模有望達到3.2萬億元。

10月12日，當(dāng)代置業(yè)旗下物業(yè)公司第一服務(wù)控股啟動在港公開招股。10月11日晚間，港交所披露信息顯示，世茂服務(wù)、合景悠活相繼通過了上市聆訊，2家公司分別為世茂集團和合景泰富旗下的物業(yè)公司。與此同時，有消息稱，陽光城旗下物管擬分拆赴港上市。

上述房企拆分物業(yè)上市并非個例。記者注意到，上市潮成2020年前三季度物企資本市場關(guān)鍵詞。數(shù)據(jù)顯示，截至三季度末，上市物企已達30家，本年已有6家物業(yè)公司成功上市，另有14家企業(yè)已遞表排隊等待中，此外，恒大物業(yè)、建發(fā)物業(yè)等相繼遞交招股書。結(jié)合已知部分企業(yè)的上市計劃，四季度有望繼續(xù)新增多家物業(yè)公司遞表，并有前述物業(yè)公司正式上市交易，全年上市企業(yè)數(shù)量或創(chuàng)新高。

對于分拆物業(yè)板塊上市的原因，構(gòu)建新的利潤增長點、降負債等被房企提及。其中，中國恒大總裁夏海鈞在2020年中期業(yè)績會表示,為公司旗下物業(yè)管理服務(wù)引入戰(zhàn)投的資金預(yù)計將為公司凈負債率降低19個百分點。華潤置地管理層在2020年中期業(yè)績會上則對合并物業(yè)管理服務(wù)及商業(yè)運營服務(wù)業(yè)務(wù)上市寄予厚望，表示希望能夠推動這兩項業(yè)務(wù)構(gòu)建自己的盈利能力,成為華潤置地新的利潤增長點。

分拆后市盈率約逾20倍

從市盈率角度看，物業(yè)服務(wù)企業(yè)市盈率大多超過20倍，普遍高于地產(chǎn)母公司。克而瑞證券研究院對21家典型物業(yè)管理公司2020年和2021年的PE值進行預(yù)測顯示，2020年21家典型物業(yè)公司PE值平均值為32.1，中位值為28.5;2021年21家典型物業(yè)公司PE值平均值為23.3，中位值為20.7。

易居企業(yè)集團CEO丁祖昱分析，資本市場對物業(yè)股的認可度高，原因主要在于物業(yè)股具備較強的防御特性。在疫情影響下，物業(yè)行業(yè)是極少數(shù)“機”大于“危”的行業(yè)，進入2月第一周以來，同期已上市的物業(yè)服務(wù)企業(yè)整體止跌上揚，平均漲幅均值在13%左右，遠超同期大盤表現(xiàn)。此外，物業(yè)服務(wù)本身具有輕資產(chǎn)運營的特性，行業(yè)可預(yù)期性較強。

然而，也有業(yè)內(nèi)人士對此表示了擔(dān)憂，其分析認為，物業(yè)管理服務(wù)行業(yè)總量始終有限，之前資本市場對其估值高，是因為上市平臺少，故而稀缺，但如今大量房企分拆上市，資本快速注入物管行業(yè)之后，將迅速分食蛋糕。此外，物業(yè)管理行業(yè)作為房地產(chǎn)開發(fā)的下游行業(yè)，是經(jīng)營永續(xù)現(xiàn)金流的行業(yè)，周期屬性相對地產(chǎn)開發(fā)存在時滯，但其周期性、增長情況完全依附于房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的周期性及增長情況。在近期上游地產(chǎn)整體環(huán)境趨冷，物業(yè)公司的估值水平或?qū)⒃陔S后一兩年內(nèi)受到明顯影響。

上市物企業(yè)績分化明顯

雖然物企上市熱潮不斷，但已上市的物企分化情況較為明顯。從營業(yè)收入來看，2020年上半年30家上市物企整體收入達到398.8億元，平均營收為13.3億元。然而，從30家物業(yè)企業(yè)整體表現(xiàn)來看，碧桂園服務(wù)、綠城服務(wù)等8家物企高于均值，11家物企營收在5億元以下。

未來物業(yè)行業(yè)將如何發(fā)展?國信證券指出，增量開發(fā)、基礎(chǔ)物業(yè)費提升和業(yè)主增值服務(wù)深化，將在未來十年共同驅(qū)動物管行業(yè)規(guī)模提升，預(yù)計2030年行業(yè)規(guī)模有望達到3.2萬億元。此外，2018年500強物業(yè)公司非住宅物業(yè)管理的基礎(chǔ)物業(yè)收入占基礎(chǔ)服務(wù)收入的52.4%，按照該比例計算，2030年非住宅物管行業(yè)空間有望達到13129億元。丁祖昱表示，目前行業(yè)仍處于向成熟階段跨越的關(guān)鍵時期，整體市場和單個企業(yè)仍具有較大增量空間，高增長仍會持續(xù)，未來2-5年行業(yè)將快速裂變，行業(yè)已進入規(guī)模增長和品質(zhì)提升的關(guān)鍵階段。(王楚涵)

關(guān)鍵詞： 上市物企 物業(yè)行業(yè)