“昨天去辦了個(gè)人住房商業(yè)貸款，利率竟然高達(dá)5.88%，銀行說(shuō)這還不是最終利率。如果貸款下來(lái)的話(huà)，還要比這個(gè)高，我的小心臟啊!10月8日前是5.63%，唉，扎心……”10月10日，來(lái)自江蘇的一名在換房的網(wǎng)友在某社交平臺(tái)關(guān)于“房貸利率換錨”的帖子下留言。
相繼有人回復(fù)對(duì)他表示同情，有人還幫他計(jì)算了前后的月供變化——“5.63%等于基準(zhǔn)4.9%上浮了15%，5.88%等于基準(zhǔn)上浮了20%，假如貸款100萬(wàn)，30年，等額本息，那就等于每個(gè)月多還208.33元。”
而如果他早兩天把貸款申請(qǐng)下來(lái)，或許就可以每個(gè)月省下這208.33元。
2019年8月25日晚，央行發(fā)布了一則房貸利率執(zhí)行新規(guī)則：自2019年10月8日起，新發(fā)放商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率不再按照基準(zhǔn)利率執(zhí)行，而是按照最近的一個(gè)月相應(yīng)期限的貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率(LPR)為定價(jià)基準(zhǔn)加點(diǎn)(BP)形成。這意味著房貸利率換了“錨”。
當(dāng)時(shí)對(duì)于很多人來(lái)說(shuō)，這則新規(guī)顯得過(guò)于專(zhuān)業(yè)和陌生，尤其貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率(LPR)過(guò)于拗口，人們并不知道它的影響有多大。同一時(shí)間，要換房的、要買(mǎi)首套房的、銀行個(gè)貸經(jīng)理、房產(chǎn)中介都站在新的起跑線(xiàn)上，搶跑還是閑庭散步等政策落地?
近一個(gè)月后，所有問(wèn)題都有了答案。
換房族：與新政策搶跑
“我早就聽(tīng)說(shuō)今年房貸利率會(huì)上調(diào)，緊趕慢趕地在國(guó)慶節(jié)之前做完了貸款。”在北京某國(guó)有銀行工作的佳琪略顯慶幸地說(shuō)。
2019年4月，佳琪和丈夫就商量把手里的兩居室房子賣(mài)了，再加一部分商業(yè)貸款，置換個(gè)更大的房子。但換房程序繁雜，整整兩個(gè)多月時(shí)間，他們都在看房、議價(jià)，等走到評(píng)估、資金監(jiān)管、銀行審批貸款等環(huán)節(jié)，已經(jīng)臨近國(guó)慶節(jié)。
早在8月20日，佳琪便從網(wǎng)上得知央行將推出新的LPR機(jī)制，而房貸利率也將會(huì)和LPR掛鉤。這也就意味著，如果LPR機(jī)制實(shí)施后，她走任何一家銀行的商業(yè)貸款，面簽之后銀行將會(huì)按調(diào)整后的貸款利率放貸。
LPR全稱(chēng)是Loan Prime Rate，是基于報(bào)價(jià)行自主報(bào)出的最優(yōu)貸款利率計(jì)算并發(fā)布的貸款市場(chǎng)參考利率，這是個(gè)由市場(chǎng)決定的浮定利率。而過(guò)去，人們印象里的基準(zhǔn)利率是央行發(fā)布的金融機(jī)構(gòu)人民幣貸款基準(zhǔn)利率，它是國(guó)家貨幣政策重要組成部分，一般不輕易變動(dòng)。根據(jù)央行公告，在10月8日后，新發(fā)放商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率以最近一個(gè)月相應(yīng)期限的貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率(LPR)為定價(jià)基準(zhǔn)加點(diǎn)形成。其中，首套商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率不得低于相應(yīng)期限LPR，二套商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率不得低于相應(yīng)期限LPR加60個(gè)基點(diǎn)。央行公告還指出，人民銀行省一級(jí)分支機(jī)構(gòu)應(yīng)按照因城施策原則，指導(dǎo)各省級(jí)市場(chǎng)利率定價(jià)自律機(jī)制，在國(guó)家統(tǒng)一的信貸政策基礎(chǔ)上，根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)變化，確定轄區(qū)內(nèi)首套和二套商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率加點(diǎn)下限。
其他人可能還對(duì)其中影響并不太了解的時(shí)候，身在銀行的佳琪就意識(shí)到，房貸利率“換錨”了。10月8日后，房貸利率將以最近一個(gè)月相應(yīng)期限的LPR為基準(zhǔn)加點(diǎn)，這就有兩個(gè)問(wèn)題：屆時(shí)LPR是比5年以上的人民幣貸款基準(zhǔn)利率高還是低?買(mǎi)二套房會(huì)加多少個(gè)基點(diǎn)?
佳琪馬上找到個(gè)貸經(jīng)理去了解北京的房貸情況，得知調(diào)整后的利率和原基準(zhǔn)利率4.9%差別不大，但是二套上浮105個(gè)基點(diǎn)，外資銀行也會(huì)遵循新的調(diào)整機(jī)制。她注意到，在政策全面落地之前，部分外資銀行可以做到二套房在當(dāng)前基準(zhǔn)利率上浮10%(即49個(gè)基點(diǎn))。如此計(jì)算，即使在10月8日后，最近一個(gè)月相應(yīng)期限的LPR與此前的基準(zhǔn)利率相同，二套房利率還是相差56個(gè)基點(diǎn)。
佳琪馬上找了一家外資行加急辦理房貸，“一定要趕在政策落地之前辦完貸款。”
最終，佳琪從聯(lián)系商貸到去銀行面簽用時(shí)不到一個(gè)月，趕在國(guó)慶假期前辦理完了貸款。
同樣在這個(gè)時(shí)間點(diǎn)和政策落地瘋狂賽跑的還有浙江杭州的雨薇。7月中旬某日，中介帶她看房時(shí)就不斷催促，一定要在一個(gè)月內(nèi)走完所有的手續(xù)，不然就有可能執(zhí)行新的貸款利率。那時(shí)風(fēng)聲是銀行對(duì)住房貸款利率有可能上調(diào)，而上調(diào)多少仍是未知。
2015年大學(xué)畢業(yè)那年，雨薇以1萬(wàn)元每平米入手了人生中的首套房子，地處余杭區(qū)，距阿里巴巴集團(tuán)僅十幾分鐘車(chē)程。當(dāng)時(shí)很多人并不看好她買(mǎi)這個(gè)地段的房子，“不明白我為什么會(huì)買(mǎi)那么偏的地段，但沒(méi)想到這里逐漸變成了中心地段。”四年過(guò)去，余杭區(qū)的房?jī)r(jià)越來(lái)越高，雨薇判斷2022年杭州舉辦亞運(yùn)會(huì)，對(duì)杭州樓市是利好，所以她認(rèn)為“有經(jīng)濟(jì)實(shí)力的時(shí)候，趁早把房子給換了，也是趕在政策落地之前，換個(gè)更大的”。
當(dāng)天，她和丈夫在附近小區(qū)看完第三套80平米、總價(jià)230萬(wàn)元的房子后，僅考慮二十分鐘，一向雷厲風(fēng)行的雨薇當(dāng)即現(xiàn)場(chǎng)交了10萬(wàn)元定金。除了賣(mài)掉首套房子所得80萬(wàn)作為購(gòu)買(mǎi)新房的部分本金，剩下的150萬(wàn)就要走貸款。“那時(shí)候有消息說(shuō)，到8月20日左右，杭州四大行的房貸利率才開(kāi)始全面調(diào)整，中介和我們說(shuō)要趕一下(執(zhí)行4.9%的利率)。”雨薇判斷，照自己的節(jié)奏，貸款在政策落地前下不來(lái)。
還有機(jī)會(huì)嗎?她注意到外資銀行要等四大銀行全部調(diào)完之后，利率才會(huì)開(kāi)始調(diào)整。她馬上找了一家外資銀行。但個(gè)貸經(jīng)理說(shuō)，這個(gè)時(shí)間節(jié)點(diǎn)十分尷尬，一旦做不出貸款，就要執(zhí)行新的政策。“那就會(huì)多出不少錢(qián)”，雨薇按照前后兩個(gè)利率4.9%和5.39%分別計(jì)算發(fā)現(xiàn)，月供會(huì)增加近三百元。于是，她催促盡快走完貸款流程。
就在外資銀行通知她順利拿下4.9%的貸款基準(zhǔn)的第二天，該外資行就上調(diào)了住房貸款利率。“太險(xiǎn)了”，雨薇回想起來(lái)，感覺(jué)自己搶了一套房，“如果當(dāng)時(shí)我再猶豫一個(gè)禮拜，可能就趕不上了，幾乎所有的環(huán)節(jié)都是在趕時(shí)間去推。”
但換房一族也并非人人如此順?biāo)?。?lái)自山東濟(jì)南的俊逸盡管在國(guó)慶前夕非常配合銀行個(gè)貸經(jīng)理，爭(zhēng)取在10月8日之前走完流程，但終究沒(méi)有“搶跑”成功，他最近在等房查編號(hào)下來(lái)，再去銀行辦理抵押貸款簽字。
對(duì)于換房的人來(lái)說(shuō)，“認(rèn)房又認(rèn)貸”情況下執(zhí)行的二套貸款利率，本身就存在各種不確定性，而LPR的市場(chǎng)化定價(jià)機(jī)制，讓換房一族面對(duì)的是一個(gè)“浮動(dòng)”的利率水平，普通人很難搞懂其中的利率生成機(jī)制，出于避險(xiǎn)邏輯，在中介的勸說(shuō)下，最優(yōu)策略就是：搶跑。
剛需購(gòu)房者：
擔(dān)心首付，不太在意月供變化
和換房族相比，剛需購(gòu)房者更在意的是在一個(gè)合適的時(shí)機(jī)買(mǎi)到房子，至于貸款利率怎么調(diào)整，并不是他們優(yōu)先考慮的要素。
今年7月，若林和男友在朋友圈看到房貸利率可能上調(diào)的消息。“一開(kāi)始也有點(diǎn)慌，擔(dān)心可能會(huì)漲很多，想快點(diǎn)定房子。”但兩人結(jié)合政策解析，認(rèn)為此次調(diào)整主要是針對(duì)二套及以上的購(gòu)房者，首套可能加點(diǎn)不會(huì)太大，于是繼續(xù)按部就班地看房子。“后來(lái)就不再繼續(xù)關(guān)注這個(gè)調(diào)整了，雖然那時(shí)中介也在催促我們，最好在10月1日之前買(mǎi)。”若林說(shuō)。
9月20日，全國(guó)銀行間同業(yè)拆借中心公布了LPR第二次報(bào)價(jià)：1年期LPR為4.20%，較上一次報(bào)價(jià)下降了5個(gè)基點(diǎn);5年期以上LPR為4.85%，與上一次持平。市場(chǎng)情緒大大緩解。
10月8日，若林到銀行申請(qǐng)組合貸款時(shí)，向負(fù)責(zé)按揭的柜臺(tái)專(zhuān)員咨詢(xún)利率調(diào)整情況。“公積金貸款不受影響，商貸利率原來(lái)是5.1%，執(zhí)行新政策后我們走的5.15%，多了0.05%。當(dāng)時(shí)我算了一下，一個(gè)月也就多出幾塊錢(qián)而已，覺(jué)得影響不是很大。而且我們就想趕緊有個(gè)自己的新房，就不太在意這個(gè)。”
若林身邊的同事和朋友多為90后，多數(shù)人買(mǎi)首套房的操作一般都是到處問(wèn)人借錢(qián)，先把首付湊齊，抓緊買(mǎi)了再說(shuō)。對(duì)于利率可能的上調(diào)，只要不是太夸張，幾乎不會(huì)太關(guān)注。“他們甚至覺(jué)得根本就不受影響，因?yàn)楹芟肟禳c(diǎn)買(mǎi)房，更擔(dān)心的是房屋價(jià)格、手上有多少首付、能不能買(mǎi)下來(lái)。注意力并不在月供還貸上面。”
來(lái)自重慶的90后曾瑜也對(duì)此次調(diào)整表示并不太在意。他最近剛在CBD商圈買(mǎi)了一套總價(jià)96萬(wàn)的學(xué)區(qū)房，首付近30萬(wàn)，剩下的走組合貸。“目前還在排隊(duì)等通知做按揭，可能會(huì)在11月中旬下來(lái)。”記者問(wèn)他是不是了解即將執(zhí)行的利率范圍基點(diǎn)等，他說(shuō)直接等銀行的通知。
曾瑜身邊的很多朋友也剛好在這個(gè)節(jié)點(diǎn)買(mǎi)了首套。這些購(gòu)買(mǎi)首套的年輕人不太在意利率的調(diào)整，反而是他們的父母或者那些換二套、三套的人會(huì)對(duì)這次利率調(diào)整更為關(guān)注。“有剛需的人，再不買(mǎi)的話(huà)，可能會(huì)錯(cuò)過(guò)了一個(gè)最佳時(shí)機(jī)。”曾瑜說(shuō)。
曾瑜大學(xué)畢業(yè)后在重慶工作了六年，從去年8月開(kāi)始看房，本來(lái)的首套房購(gòu)買(mǎi)計(jì)劃就定在今年這個(gè)時(shí)間點(diǎn)。“利率再漲，該買(mǎi)也得買(mǎi)。”在交完定金之后，曾瑜要求中介提供一份費(fèi)用明細(xì)，當(dāng)時(shí)中介向他解釋貸款利率調(diào)整前后的變化。“只是幾塊錢(qián)的事，這種金額影響不大，我也就接受了，而且對(duì)于我來(lái)說(shuō)，剛需考慮的重點(diǎn)在于首付。”
10月8日，全國(guó)各地房貸利率實(shí)行新的貸款利率政策后，多位剛需購(gòu)房者在接受采訪時(shí)表示對(duì)此感知較弱。他們認(rèn)為，月供多出幾塊錢(qián)到十幾塊錢(qián)，可以直接忽略，畢竟買(mǎi)下人生中的第一套房子才是最重要的。
個(gè)貸經(jīng)理和房屋中介“補(bǔ)課”
作為利率政策的最終端執(zhí)行者，個(gè)貸經(jīng)理和房屋中介也正在“補(bǔ)課”。
“關(guān)于市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率是什么、怎么報(bào)價(jià)，我們都要去學(xué)習(xí)。”一位來(lái)自廣西北海某國(guó)有行的個(gè)貸經(jīng)理告訴《中國(guó)企業(yè)家》，“以前是以人民銀行公布的基準(zhǔn)利率為基礎(chǔ)再上浮百分之幾。形成LPR報(bào)價(jià)機(jī)制后，現(xiàn)在不再叫‘上浮’，改成‘加點(diǎn)’。”
該個(gè)貸經(jīng)理進(jìn)一步解釋稱(chēng)，現(xiàn)在執(zhí)行的利率是在市場(chǎng)報(bào)價(jià)貸款利率的基礎(chǔ)上加點(diǎn)，但基本上會(huì)加到接近原來(lái)那個(gè)基礎(chǔ)利率上浮之后的執(zhí)行利率。比如原來(lái)是4.9%，首套房上浮20%，即5.88%?，F(xiàn)在加點(diǎn)，五年期以上的貸款就會(huì)在4.85%上盡可能加點(diǎn)接近5.88%。
至于根據(jù)不同客戶(hù)的信用等級(jí)、不同期限和不同產(chǎn)品來(lái)定價(jià)，公司客戶(hù)風(fēng)險(xiǎn)較高的，貸款就貴一些;信用等級(jí)好的，貸款就能更便宜了，今后的調(diào)整是不是更細(xì)化?該個(gè)貸經(jīng)理回應(yīng)稱(chēng)，目前銀行內(nèi)部住房貸款利率只有首套、二套的差別，還沒(méi)有根據(jù)具體情況實(shí)行利率更優(yōu)惠的做法。
對(duì)于銀行的工作人員而言，工作環(huán)節(jié)上也會(huì)出現(xiàn)一些不同——“因?yàn)槊總€(gè)月的貸款利率都會(huì)變動(dòng)，調(diào)整操作上就要麻煩一些”。此外反映到貸款合同上，說(shuō)法也 “由基準(zhǔn)利率變成了LPR加基點(diǎn)”。
隨著房貸利率“換錨”全面落地，一些在10月8日之后的購(gòu)房者還在等待審核和放款，有人甚至擔(dān)心會(huì)否出現(xiàn)排隊(duì)等放款的情況。
記者聯(lián)系中國(guó)銀行、農(nóng)業(yè)銀行、工商銀行等個(gè)貸中心網(wǎng)點(diǎn)(北京)了解到，并未出現(xiàn)排隊(duì)等候的情況。此外，廣州某國(guó)有行的個(gè)貸經(jīng)理稱(chēng)，對(duì)客戶(hù)的影響主要體現(xiàn)在十幾塊到幾十塊錢(qián)的月供的波動(dòng)，而在操作層面都是系統(tǒng)默認(rèn)、自動(dòng)生成，目前只需按部就班去做，總行直接在對(duì)應(yīng)的貸款系統(tǒng)上關(guān)聯(lián)即可。不過(guò)據(jù)一位外資行的個(gè)貸經(jīng)理稱(chēng)，由于房子所購(gòu)區(qū)域、過(guò)戶(hù)、首付、征信等問(wèn)題，不同情況的客戶(hù)在審批流程上可能相對(duì)會(huì)延長(zhǎng)一定的時(shí)間。
房屋中介人員也面臨著“補(bǔ)課”。北京鏈家的一位工作人員告訴記者，在政策全面落地之后，最近部門(mén)也會(huì)組織關(guān)于LPR、房貸利率相關(guān)知識(shí)的集中培訓(xùn)。“主要是關(guān)于錢(qián)怎么算，月供差多少，貸款利率調(diào)整了多少等。比如有客戶(hù)咨詢(xún)時(shí)，會(huì)告訴他們100萬(wàn)的貸款，月供多6塊左右。”
不過(guò)云南昆明某地產(chǎn)中介的一名工作人員稱(chēng)，盡管也組織了一些相關(guān)的培訓(xùn)，會(huì)根據(jù)客戶(hù)還款計(jì)劃，提醒貸款利率是基于現(xiàn)行政策還是可能執(zhí)行新政策。但最近的剛需購(gòu)房者對(duì)房貸利率調(diào)整關(guān)注較少，“那些著急買(mǎi)房的客戶(hù)，一般很少會(huì)直接問(wèn)貸款利率調(diào)整，只有到定房時(shí)才他們會(huì)直接問(wèn)每個(gè)月還多少錢(qián)。”
錨定LPR，遏制炒房
從今年8月“LPR”進(jìn)入公眾的視野到房貸利率錨定LPR，執(zhí)行新政策，已經(jīng)過(guò)去兩個(gè)多月的時(shí)間。目前從全國(guó)各地執(zhí)行房貸利率新政策來(lái)看，處于一個(gè)平穩(wěn)過(guò)渡的階段。
自2013年我國(guó)取消了貸款利率下限，并建立貸款基礎(chǔ)利率LPR集中報(bào)價(jià)和發(fā)布機(jī)制以來(lái)，在相當(dāng)長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)，LPR和貸款基準(zhǔn)利率持平，并不能反映市場(chǎng)利率的變動(dòng)情況，使得市場(chǎng)利率和貸款利率并存于兩個(gè)軌道上，從而對(duì)市場(chǎng)利率對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)傳導(dǎo)造成阻礙。
此次LPR定價(jià)機(jī)制采用公開(kāi)市場(chǎng)操作利率，主要指的是MLF(中期借貸便利利率)加點(diǎn)的方式。有分析稱(chēng)，客觀上加大了政策利率和貸款定價(jià)的聯(lián)動(dòng)性，消除了部分銀行設(shè)置的隱性下限，貨幣市場(chǎng)向信貸市場(chǎng)的利率傳導(dǎo)機(jī)制因此捋順。
而個(gè)人住房貸款利率作為貸款利率的重要組成部分，在改革完善LPR形成機(jī)制過(guò)程中也需從貸款基準(zhǔn)利率轉(zhuǎn)換為L(zhǎng)PR。新網(wǎng)銀行首席研究員、國(guó)家金融與發(fā)展實(shí)驗(yàn)室特聘研究員董希淼認(rèn)為，央行宣布對(duì)個(gè)人住房貸款利率定價(jià)機(jī)制進(jìn)行調(diào)整，其核心是將房貸利率定價(jià)基準(zhǔn)由基準(zhǔn)利率轉(zhuǎn)換為L(zhǎng)PR，使房貸利率更加市場(chǎng)化。調(diào)整前，個(gè)人住房貸款的定價(jià)基準(zhǔn)是貸款基準(zhǔn)利率，即按基準(zhǔn)利率上浮或下浮多少，來(lái)確定個(gè)人住房貸款利率。調(diào)整后，個(gè)人住房貸款的定價(jià)基準(zhǔn)是LPR，即在LPR的基礎(chǔ)上加點(diǎn)，根據(jù)LPR來(lái)確定個(gè)人住房貸款的利率。
與一般貸款不同的是，房貸利率實(shí)行“下限管理”——這其中有兩個(gè)下限，一是央行確定的下限(首套不低于LPR，二套不低于LPR加60個(gè)基點(diǎn))，二是央行省級(jí)分支機(jī)構(gòu)指導(dǎo)市場(chǎng)利率定價(jià)自律機(jī)制確定的各地加點(diǎn)下限。在上述兩個(gè)下限的基礎(chǔ)上，各商業(yè)銀行可以決定各自的加點(diǎn)幅度。
易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)告訴《中國(guó)企業(yè)家》，當(dāng)房貸利率和LPR掛鉤，體現(xiàn)了市場(chǎng)化導(dǎo)向，也有助于后續(xù)利率進(jìn)一步市場(chǎng)化，根據(jù)不同的情況調(diào)整，基點(diǎn)變動(dòng)也會(huì)成為調(diào)控的一個(gè)工具。
根據(jù)最新公布的LPR基礎(chǔ)利率和各城市的基點(diǎn)，當(dāng)前5年期LPR基礎(chǔ)利率總體上保持平穩(wěn)，而各城市的基點(diǎn)短期內(nèi)不會(huì)有太大變動(dòng)。嚴(yán)躍進(jìn)表示，房貸利率變化以追求平穩(wěn)導(dǎo)向?yàn)橹鳎壳案骷毅y行已根據(jù)自身實(shí)際情況確定了個(gè)人住房貸款加點(diǎn)要求，跟定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換前相比，實(shí)際利率變化幅度不大，總體上保持和10月份的利率相對(duì)持平的態(tài)勢(shì)，這也有助于房貸申請(qǐng)者接受新的定價(jià)模式。
一位中國(guó)銀行的個(gè)貸經(jīng)理告訴《中國(guó)企業(yè)家》，房貸利率換錨之后，利率調(diào)整更加靈活。整體上首套房貸利率調(diào)整不大，主要是針對(duì)二套、三套甚至是一些炒房者而言，調(diào)整后的利率會(huì)高一些。以昆明為例，首套房之前基準(zhǔn)利率是5.39%，調(diào)整后也是5.39%，二套是5.88%。但針對(duì)三套以上的客戶(hù)，基準(zhǔn)利率調(diào)到了6.1%。
“剛需用戶(hù)還是該買(mǎi)就買(mǎi)，而一些炒房者現(xiàn)在更多是持觀望態(tài)度。”前述云南昆明某地產(chǎn)中介的工作人員稱(chēng)。
一位銀行人士稱(chēng)，從長(zhǎng)期來(lái)看，LPR是一個(gè)改革工具，將房貸利率與企業(yè)貸款利率錯(cuò)開(kāi)，引導(dǎo)資金進(jìn)入實(shí)體經(jīng)濟(jì)。“企業(yè)一般是短期貸款，利率可以下降一點(diǎn)，而房貸利率都是五年以上，價(jià)格也會(huì)逐步拉大差距，從而推高房地產(chǎn)融資成本，壓抑房?jī)r(jià)上漲幅度，現(xiàn)在只是剛剛開(kāi)始。”
(應(yīng)采訪對(duì)象要求，佳琪、雨薇、俊逸、若林、曾瑜均為化名)
